租房用啥平台_现在租房都用什么平台油价
1.谁知道现在的楼市有什么新闻没?
2.签了一年商务租房合同,不给租了合法吗
3.新宏观主义新在什么地方
4.怎样调控房价
谁知道现在的楼市有什么新闻没?
"中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产!无路可逃!这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生,绝非危言耸听。" 就如我预言中国国营企业职工必然失业一样,在当时来说没人信。但确实会发生。因为在中国这样一个发展中国家,其必然以不断的以通货膨胀和改革手段来换取经济的发展。而每一次改革所带来的阵痛都是由百姓来承担的。无论是上山下乡时迷茫的知青们还是改革开放带来的大量国企纷纷倒闭时大量下岗职工。如果他们能有一定的前瞻性的话,那么我想他们也许会为自己留一点后路。但是由于过分相信文件以及过分相信生活不会突变,所以才导致了他们的人生悲剧。
有人说不会坐视不理白领破产,其实当然不愿意。可有的事情……怎么说呢。想想当年的下岗职工吧。引起了那么大的社会震动。又能怎样呢?今天的白领明天破产的时候也那样而已。 ?
而改革开放20多年来,中国的经济发展快速腾飞。但旧的体制并没有完全更改。各种重要行业依然施行的是垄断机制在运转。如:银行,金融,冶金,能源,信息,运输,医疗,教育,土地。在改革开放初期我国不可能对这些东西进行全方面的改革开放。但到了今天,垄断经营所带来的矛盾日益突出。 ?
首当其冲的就是房地产。由于我国的法制不健全,尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。随着房地产的增加以及外来人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所谓的"白领"收入表面上也在提升,以北京为例3000-15000元人民币的月薪处处可见。但这一部分收入主要用于支付租房或还贷。 ?
为了深入地了解为什么99%的白领家庭会破产,我们就必须先了解房价为什么会这么高?高在哪里?资金是运转的?(这里的白领指买房或者准备买房族。)以及发展趋势带来的相关效应。本文会分三个阶段向你阐述。 ?
1:导致房价爆涨的第一个因素:银行竞争下的开放。 ?
其实房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了,因为所有的银行都是一个体系,你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子,为了各银行之间的竞争所以把工行,农行,建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的,而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行1000万的后果。他只需要用500万来开发房子,然后把售价提升,再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再2000万,然后再用这 2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂模式。 ?
房子卖不卖得出去不重要,关键是房价要高,不得降价。反正银行的钱不是私人的,所以稍微疏通一下行长加之又有"合法的"高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行。 ?
那么这样造成的结果就是,房子价格只攀不跌!因为不能跌!一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是的银行,的钱!所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。 ?
比如土地严重紧张,再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生,城市居民是一个新老替换的过程,要上班的住城里,老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子,但是仅仅是这样,房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着又犯了第二个错误。 ?
2:导致房价爆涨的第二个错误:中国特色的按揭。 ?
按揭本来是一种西方很流行的制度,也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的,而不是私人的。所以这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去,人们就能贷到款。 ?
为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国来太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了,而且是疯狂的按揭。只要和银行有点"路子"的人。他们先按揭一套80万的房子,自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下,也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还怎么办?银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子,我们两不相欠。 ?
所以转了一圈,抬高了几倍价格的房子又回到了回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被"炒房团"买走了。他们炒的不是赌房子会升值。而是拿了房子去收拾银行。 ?
银行拿到这个房子怎么办?更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子!即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里,有只有2500才是房价,有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞!也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。 ?
3:第三个问题:白领家庭何时破产 ?
那么我们研究了房子价格为什么会涨,再来研究一下中国城市所谓的白领家庭破产的必然性。 ?
首先国外白领收入确实是高,但是高得有价值。而中国所谓的白领则普遍素质较差。中国企业内耗严重。相轻,顽固。所以难怪外资企业一进入中国大陆市场就开始惊呼:"在中国办企业招不到人!"对此我也深有体会。那有人会说:"既然现在的白领不值这个身价,那水木周平你说说为什么他们还能拿到这样的薪水呢?" 其实,这由于房地产的火爆造成的一个量子效应。银行损失的资金大量的经过少数人之手流向了市场。这些人开始在中国的其他领域疯狂投资。因为他们自己也知道房地产就快要崩盘了。他们这样一轮又一轮的投资热潮正在快速消化这些资金,他们投资互联网,投资高新技术,投资,投资很多很多。但起码付出的工资要够员工付房子月租或者月供吧。所以正是因为房价的高涨所以造就了中国城市人口工资水平的相对提升。不相信你自己算算你所在的城市白领阶级平均收入一旦交完每月的房钱,手上还能剩多少钱?我想这个问题就不用我再罗嗦了吧。大家心理有数。所以我可以说一旦房地产崩盘紧接着崩溃的就是你的工资。 ?
有很多很多我认识的白领们都购了房。他们的算盘很简单:"两口子除开各种税收保险每月纯收入还12000。交3000房钱算什么?我还能再买一套呢!"是的不算什么。但因为房子贵所以什么东西都贵。吃的贵,交通贵,学费贵,医疗费用更贵!!!所以交了房钱你再除开生活费用就基本上一分钱存不下来,就算存点也赶不上正常的通货膨胀率。问题是如果能一直保持这个现状的话,理论上说应该没事。你这二十年赚来的钱正好可以弥补的两个错误带来的亏损。 ?
但问题也出在这里。随着WTO5年缓冲期的结束,大量外资通讯,银行,医疗,保险等等公司都会陆续进入中国。到时候没有人能阻止你把钱存入花旗,存入汇丰。请问一下到那个时候谁愿意把钱存在呆帐坏帐如此之多的中国国有银行呢?即使再怎么取措施也可能挤兑,所以到时候会发生什么现在还很难说。但有一点可以肯定的是到时中国国有这些银行的压力将变得非常巨大。就会难上加上,因为银行根本无钱可贷!同时大量具备高素质人材的外资企业进入中国必定带来市场的强烈冲击和大量现有企业的倒闭以及白领失业。也就是说。一旦外资企业加入竞争,中国现有的99%的白领都将面临大环境下的就业压力! ?
而且外资银行一旦积累了资金开始投资房地产,那么由于它们是正常的操作流程所以造出来的房子就会便宜,其必然拉动全国房地产大幅下跌。如我刚才所说,房价一跌,紧跟着跌的就是你所在的企业的工资收入!可你之前买的房子还贷价格并不会降低或者减少,所以你将无力支付高昂的。那么你的的房子会被银行收走,你的存款会被直接冻结。所以未来中国城市中的白领们最大的可能是和几十年前的中国国有企业职工一样。辛辛苦苦二十年,到头来竹篮打水一场空! ?
如何避免破产? ?
看到这里您应该明白,不要买房是一个避免破产的好办法。不过我还要提醒你,为了托住楼市不跌,他们还有个办法,那就是鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿!您别说,这还真有点效果。现在的人一张口第一句就是:"你有房吗。"似乎你没房就是个太监一样。我实在是气得连骂人的力气都没有了。还有人在百度水木周平这个帖吧里发帖说:"不买房子你住哪里?"我就奇怪了,住和买有必然联系吗?在中国一个土地都不属于你的房子卖给你和租给你有什么区别?(笑)。更别提土匪一样的物业和把人不当人的强制拆迁!这不纯粹是"皇帝的新装"吗?不过既然WTO中已经说明出版业和传媒业中国还是不对外开放的。那么舆论救市就会成为和开发商手中的最后一张王牌。 ?
所以我们在面对很多花言巧语的时候还是自己多动动脑子。以后我们听到的房产的鬼话会越来越多,越来越令人发指!比如最近就有砖家在鼓吹房价不贵时都说: "什么即使年薪5万,两口子也是一年10万,5年就50万。所以房价当然不贵。"我奇怪的是居然有人点头称是?也许对于这种或者此类已经进化到了不吃不喝不病不穿不动且爹娘早已死绝不用赡养的砖家来说也许还真是那么回事。所以大家注意提高警惕。
结束语: ?
已经买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃,那会是一个缓慢发生的过程。短则两年,长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以中国99%城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听!今天你往银行交的每一分房钱都是替替炒房者补洞,只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变,你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家,换一批新人来接着补。不信?走着瞧呗!--PS:为什么我说99%这个数,是因为根据我的了解99%的人一旦月薪过5000就开始买房,甚至3000,4000都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。我只是替他们感到忧伤。当然如果你是那1%的智者,多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。?
中国人正在上的四个大当
买房意味着什么?意味着你拥有了一个属于自己的房子。是的,你是这样以为,但是在中国你并无法拥有这个房子,只是租给你而已。因为房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权70年(从现在退70年那是抗日战争时期,谁见过那时候的房子?)。房子通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱,却只能得到租房的实际效果。当然这还不是最坏的。最坏的是,当几十年后你发觉上当了!有一群流氓冲进你用一辈子积蓄买下的房子,画上一个大大的拆字!然后把你的家当全部当垃圾一样的仍出门外,不顾你的苦苦哀求,甚至还在报纸上给你按一个的臭名,任大众辱骂的时候你就会知道什么叫做绝望!
形容中国的房地产有一个很有名的笑话是这样写的:
以前,有个地主有很多地,找了很多长工干活,地主给长工们盖了一批团结楼住着,一天,地主的谋士对地主说:东家,长工们这几年手上有点钱了,他们住你的房子,每月交租子,不划算,反正他们永远住下去,你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做——公房出售!告诉他们房子永远归他们了,可以把他们这几年攒的钱收回来,地主说:不错,那租金怎么办?谋士说:照收不误,起个日本名儿,叫物业费!地主很快实行了,赚了好多钱,长工们那个高兴啊!
过了几年,地主的村子发展成城镇了,有钱人越来越多,没地方住,谋士对地主说:东家,长工们这几年手上又有钱了,咱们给他们盖新房子,起个名堂叫做旧城改造,他们把手上的钱给我们,我们拆了房子盖新的,叫他们再买回去,可以多盖一些卖给别人,地主又实行了,这次,有些长工们不高兴了,地主的家丁派上用途了,长工们打掉牙只好往肚子里咽,地主又赚了好多钱。
又过了几年,地主的村子发展成大城市了,有钱人更多了,地主的土地更值钱了,谋士对地主说:东家,咱们把这些长工的房子拆了,在这个地方建别墅,拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔,地主说:长工们不干怎么办?谋士说:咱给他们钱多点儿,起个名堂叫货币化安置,咱再到咱们的猪圈旁边建房子,起个名堂叫经济适用房,给他们修个马车道让他们到那边买房住,地主说:他们钱不够怎么办?谋士说:从咱家的钱庄借前给他们,一年6分利,咱这钱还能生钱崽,又没风险,地主又实行了,长工们拿到钱,地主的经济适用房到现在才建了一间,长工们只好排队等房子,直到现在,还等着呢……
于是,长工们开始闹事了,地主有点慌,忙问谋士怎么办?谋士说:赶紧通知长工们,房子要跌价了,别买了,租房住吧,正好把我们的猪圈租给他们,结果,这么多年后,长工们的钱全没了,还在租房住,直到永远!
这个笑话虽然有点夸张,但实际上这何尝又不是事实呢?有人说既然如此?为什么中国人还要买房?疯了一样的买?为什么?还不是教育的结果,就好象60 年代,鼓吹人们必须购买三大件:手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件:电视,冰箱,洗衣机,装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样,记得当年装电话可是要几千块钱一部啊(人均收入不到200的小城),而北京上海更有上万一部的时候,还得排队买号搭人情,和今天的买房又何其相似?
而今天所有的学者又开始了这一套愚弄百姓的旧招:白领一族新标准,成功人士新选择X环X路小户型,X环X路商住型。收了你几十万后,还得每个月收你租金(新物业费),银行利息,以及各种巧立名目的加息、政策等等等等。总之不怕你不被整死,就怕你死得不够惨!老百姓咋就怎么乐于上当,而且百上不厌呢?我真是气得浑身都湿了!
第二大当:就业
当有人终于开始感叹:当年当知青的时候,当有人下岗之后感到没有生路,只能静坐抗议却无人理会,只能沦落街头还被人编首歌嘲笑着人生豪迈,重头再来的时候。你可曾想过!他们也曾经和今天的白领一样风光!他们的收入和地位也曾经让周围的人艳羡不已?你可曾想过20年后的今天!你一样会和他们一样沦落街头,众叛亲离?!
有人说嘿!你不知道有失业保险,养老保险,XX保险么?呵呵,我在北京漂泊N年,交了无数保险大概有好几万吧,但失业的时候跑断腿也没人给我啥保险,反而很多保险都被冻结了说我交得断断续续的,我简直又气得……这还不算,你以为你到了60岁真的就可以拿到养老保险了吗?天上又不会掉钱!今天的老年人拿的退休金是我们在挣!而今天30-40岁的人通常都有好几个兄弟姐妹!意思就是,今天的老年人能在60岁拿到养老保险是因为有5个人供一个老人!而我们这一代老去之后则是一个人供我们两个老人!钱从哪里来?没得来!您要是能活到90岁估计能领到一些养老保险,嘿保重吧您。然而即使是这样,家长们还是疯了一样的把孩子往各种企事业国有单位里送,我身边就经常有这样的例子。我老家一个远房亲戚,找关系拖朋友,花了七万块钱通过公开招聘把儿子送进了交警队,干上合同制的police。一个月拿800块。结果第三年被竞争上岗给刷下来了。一家人哭哭啼啼,我说刷了好,你上那班一辈子挣不回那七万,赶紧先洗洗睡,改明再凑点钱做小生意去吧!没准还能赚点。
当年我毕业的时候,我不文明用语也是领着我抱着钱,把我往XX部送。我一看负责招工那人那德行,就忍不住的恶心,再一看薪水,不文明用语呀,我这不是白干10年不吃不喝才拿回成本。所以我私下威胁了那家伙一把,吓得那个大腹便便的X科长再也不敢招收我。我才得已:离家出走。
我就想不明白?中国人咋就这么傻?这么迷信国字呢?醒醒吧,思维正常一点行不?做事之前自己算算合算不合算成不?
还有那些年纪轻轻的小白领们,找工作最好把薪水要高点,别要医疗保险和啥保险,然后自己把钱存起来最保险,将来用得着。
第三大当:教育一张文凭值多少钱?一张文凭值多少钱?一张文凭值多少钱?印刷成本两块钱顶了天了。一个老师工资多少?嘿,两个学生的学费足够一学期了!一个班的书本印刷多少钱?两个学生的足够了!一个班房租多少钱一学期?嘿嘿两个学生足够了。!嘿!中国教育你凭啥收那么多钱!?
嘿!百姓们!我们为啥要上当?因为从小统治阶级就告诉我们考上秀才才光荣。哦对不起我说错了,是考上大学才光荣。但老百姓从来不去想一想为什么光荣?为什么光荣…… 大学秀才又怎样还不是废物!
你知道你的孩子是什么人在教么?在中国一般是无法适应社会的人才会沦为一个教师,举个例子。前段时间我因为一个项目的关系,找了几个大学的硕士生做程序。结果有几个人笨得很,完全不给你考虑,非得你守着才干活,而且给个文件明显有一个错别字,也不给改,等你发现了还跟你较真,是这不是他的错,是你给的就是错的。一点责任感,一都不会考虑究竟是为了做事而做事还是为了做好一件事而做事。我还是很心平气和的给他们讲道理:你们必须学会为别人思考,思考别人想要什么结果再去做事情。否则无法在社会上生存。结果那几个说:我们才不要去社会上,我们考试成绩好得很,学校要我们留校做老师。再说了本来我们就没什么错,你怎么安排我们怎么做,你不安排我们就不做。这是我们的尊严和原则。我说:如果你去守门,老板没安排你下班的时候锁好仓库你就不锁了吗?您心寒吗?以后您的孩子就是在这样的人的指导下学习和成长。您放心么?
难怪现在读大学的同居,逃课,打架,自杀…… 但家长们还是愿意花钱把孩子送进学校去,而且是花一辈子的钱。
第四大当:买车
中国人疯了吗?买车?为什么要买车?当然您有了钱花不光了,您爱怎么买怎么买,买车买房,反正油价怎么涨你也花不完钱,房子要拆迁你也不心疼。但是大多数老百姓呢?
我以前有个同事住北二环,公司西直门那里。每天坐地铁上班最多半小时。可非得买一二手夏利,每天早上8点开始在路上堵着,然后一点一点的挪到公司。嘿,一个月停车费都不少。可人家就觉得开了车自己身份高级一点。别说开个夏利,就是开个奥迪我也没见谁对谁三磕九拜。除了显得自己比别人傻一点外完全没有别的作用。
还有一次,我遇见一个月收入才4000的小姑娘,在买车。于是我就问她:小姑娘,你又没做生意,自己按时上班,地铁又方便,买车干什么呢?想了半天,实在估计也想不出什么理由来了就说:有时候去超市买东西吧,打车又觉得近了点不划算,走路又远了点。所以自己开车去了!听得我差点没恶心死。你开车去超市买个方便面不觉得恶心么?装备了大哥大去拣垃圾,也是拣垃圾的!别以为买了车能证明什么。
比如我现在自己做生意,很忙,一天大概要跑4-5个地方,见很多客户。但我就不买车,为什么?我打车随招即来,打完就走,不用担心停车没地方,不用担心挂了碰了,不用担心被贼偷了绑了,无论挂风下雨都有司机。万一碰着个堵车还可以下车坐地铁。一年也就一万多块RMB!要买一车!一年停车费都得一万多!这不是傻么?
说别买车别买车,可就有无数的人疯了一样的去买?一定要嫌自己将来死得不够惨似的!买吧,买完了加息了不是?油价涨疯了不是?停车又贵了不是?后悔了不是?新车一上路就掉价了卖也卖不掉了不是
告诉你,油价还得涨。一定要涨到和美圆一样的油价。嘿嘿!您拿老美1/10的收入,养和人家一个价的汽油。我看您还得瑟不。
最后说一句,每个人都不傻,都是从小被教育给弄啥了。傻点不要紧,但性命悠关的事儿您还是紧着点,多盘算盘算经济利益之间的关系!别到头来,房产一跌,油价一涨,交了半辈子钱拿了毕业证还是啥啥不会干,交了几十年苛捐杂税还啥啥没有。您亏的可不仅仅是差价几十万。
有人还说什么?哎呀没办法,难道不住了,不买车啦,公车好挤呀。我说全是教育出来的虚荣心在做怪。您看看我,租一个房子住才一千多块一个月,也就相当于有些人的物业费。如果要结婚我还租得起3-4千的,家具装修一应具全。而且还哪方便我住哪儿。不想搬就长期租。也和交物业费一个样。还白白省出还银行、利息、首付一大堆。有事就打车,没事就地铁,一年一万顶天了,还省了车库费,停车费,罚款等一堆,油价涨到10块也乐呵,也不耽误事。俺大学没念完就跑了,一边自学一边自己钻研市场出策划跑业务,不也同样可以进外资企业,上市企业做经理么?还省出好几万学费来。
当然有的人会说:你连个房子都不买,指定结不了婚。我心想:我是没有,您以为您有啊?有人说租房子不划算,租完了还是别人的,嘿嘿,你以为买房子还了几十年,还清了就是你的了啊……
签了一年商务租房合同,不给租了合法吗
签了一年商务租房合同,不给租了合法与否需要根据出租人和承租人的行为判定:
1、承租人没有出现违背合同规定的行为,出租人不给租房了就是种违法行为,双方自愿签订的商务租房合同受《民法典》的保护,任何一方违约,另一方都有权向对方追究责任或者提起诉讼。
2、承租人做出了违背合同规定的行为,出租人不给租房了就是种合法行为。
承租房屋注意事项:
1、对房屋家具设施进行清点检查
承租人在看房时可以仔细注意一下房屋内的设备,如家电。承租人在看房时还应检查一下家电的正常运作情况,家具的完好程度。最好双方将租赁房屋中的家具等设施制作后填写家具清单,并于交房时一一进行清点。
2、了解房东个人情况及该房产产权的情况
承租他人房屋时,租客需要从各方面了解一些房东的个人情况。若了解到该房产由于某些质量问题房东才搬离该房屋,租客则不宜承租该房屋。若该房东购买该房地产属于投资性质,那么租客可能面对租赁期间,房东将该房地产出售他人的问题。若房东有经济纠纷,常有债主上门催债,对于租客而言更不是好的选择。
3、仔细签订房屋租赁合同
签订租赁合同时,承租人应当审查房东的主体资格。若为产权人的,租客应当查看房东出具的房地产权证及件。若为转租的,则租客应当查看转租人(俗称“二房东”)出示的上手租赁合同以及要求提供房地产权证,上手租赁合同中应当明确转租人在租赁期间有转租权。
以上内容参考?百度百科-租赁合同
新宏观主义新在什么地方
其主要创造性贡献表现在以下方面:
一、大容量快速公交
2003年11月寄送北京交通委《改善公共交通一揽子方案》。
二、公租房
2007年10月《房地产市场制度选择之三——对廉租房的批评与扩展》中首次提出全国性的租房大市场,即为现在的公租房,并取代廉租房、经济适用房成为主体。
三、全国性医疗信息系统
2008年11月《医疗总改革》。建立患者医疗档案、诊疗记录、医生评价、事故鉴定。
四、国际油价最高最低价
2008年7月4日发表《放纵下的油价暴涨让世界休克》,文中指出当前的高油价已不可持续,2008年7月11日达到最高点147.27美元每桶,2008年底相信原油还要高涨的中国国航、东方航空在与高盛的航油期货合约中巨亏,几近破产。
2008年12月9日发表《南辕北辙的4万亿投入》,文中建议买入国际原油储备,2008年12月22日至32美元每桶低点,现在已超出100美元。
五、人民币对外升值,对内贬值
2006年10月26日在《万科经济人俱乐部》“中国经济的很大一部分问题就是由于巨额顺差引起的。它让国内处于通货膨胀,居民消费倾向降低,消费不足,企业利润率下降;让国外通货紧缩,居民借贷消费,透支未来,他国企业生存困难,失业严重。前者使人民币贬值,后者使人民币升值,结果是外汇管制失败,明智的选择使人民币自由兑换。如不早改铉易张,本国与外国都将陷入经济衰退。”
六、外汇储备是人民币的外锚,人民币的负债
2011-07-29《外管局的良心已经坏了》。
七、外汇贬值损失主要在于国际热钱的高抛低吸,倡导人民币国际化
2008年7月《宁为牛后不为鸡口的人民币》。
八、储备需求,它实现了对消费不足的价值补偿,是摆脱经济危机的根本路径。
2008年05月《消费不足、利润空间、泡沫、利息、储备需求》。
九、2003年10月《我国经济必将经历滞涨》
十、专利、艺术品股票化
2008年06月《建立专利、艺术品股票,加快科技文化进步》。
怎样调控房价
最近,住建部、国土部、财政部等多个部委,在近半个月的时间里,紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策:从“营业税征收2改5”,到“国四条”,再到“拿地首付不低于50%”,从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”,调控之声不绝于耳。 但是,相关调控措施可能适得其反,因为,这些措施不仅未能解决根本问题,还滋生出了新的问题——这也是被以往房地产调控后的效果证明了的,几乎每次房地产调控过后, 房价 都会出现新一轮报复性上涨。 12月23日,在接受央视《今日观察》访时,我提出了两点建议(播出时只播了第一条): 一是对现行分税制进行调整。分税制改革以后,地方的财权减少了,事权反而在增加。地方不仅要 发展 经济,还要提供足够的公共服务、公共产品,但它面临着资金短缺的困扰。目前,地方基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。所以说从利益驱动方面来看,地方是没有任何动力去抑制 房价 的。道理非常简单, 房价 上涨,才能拉动地价上涨,地价上涨,地方才能获得更多的土地出让收入。无论房地产调控措施多 么 严厉,最终都要靠地方来落实,由于受制于利益因素,地方在执行房地产调控 房价 只会阳奉阴违。因此,要从根源上来解决这一问题,必须对分税制进行调整,增加地方的财政收入,只有在它的财权得到保障的情况下,才可能真正地落实抑制 房价 上涨的措施。 二是改变现行的官员政绩考核标准。现在主要以GDP来考核干部政绩,地方官员为了获得更高的GDP增速,更有动力推高地价、 房价 ,以提升其进行基本建设投资的能力,推高GDP,获得更多、更好的升迁机会。只要这种畸形的干部政绩考核标准不改变,地方官员推动 房价 上涨的动力就永远不会减弱。GDP只是量化经济活动的一个指标,世界上绝大多数国家在追求民众幸福指数的提高而非GDP,我国的许多官员本末倒置,在畸形的考核制度下,把GDP当成了唯一的追求目标。试想,在这种考核标准下,哪一位官员能够真正关心民生呢?因此,现在必须尽快调整对官员的考核标准。 由于这两条建议,在目前并不受到重视,那 么 ,就必然导致越调控 房价 越涨的畸形结局。 以土地“重拳”为例。12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。此举被媒体称为“房市调控第一拳”。 开发商囤地、炒地的目的,在于获取增值收益。即使让开发商一次性付清全部土地出让金,他仍然可以囤积土地,坐等土地升值。也就是说,开发商囤积土地的源动力不在于他是分几次拿的地,而在于他可以分享升值带来的暴利——这种暴利甚至超过他搞房地产开发获取的收益。中国的许多开发商并不建房而只炒地,也源于此。 其实,打击囤地并不需要另出“重拳”,只需严格执法即可。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金 20 %以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。 此后,国家又陆续出台类似的法律法规,但是,相关法律法规、政策文件越来越多,而囤积土地的现象却有增无减,囤积土地者有恃无恐,原因在于法律与土地一 样 “闲置”。如果严格执法,没有一个开发商敢囤积土地,道理非常简单,囤积两年后不仅不能享受增值收益,连地也重新被收回了。这个账开发商都会算。 开发商为何敢囤积土地呢?因为地方纵容。 那 么 ,地方为何纵容开发商囤积土地呢? 利益使然。 地方如果严格执法,对囤积的开发商进行处罚,开发商争相拿地的积极性就会降低,地价就会跟着下来,地方的收益就会减少。为了谋取自身利益最大化,地方慢慢拿出土地进行拍卖,开发商高价拿地后坐享升值之利,双方都有好处,互惠互利,就形成了一种利益共同体。在这种情况下,让地方去处罚与自己处在同一战壕中的囤地者,是非常不现实的。所以,但见法规纷飞,就是不见囤地者减少。 房地产调控的重拳,应该打在供应上。通过严格执法,迫使开发商按照规定开发,建造成房屋供应到市场。如果从这个意义上来看,开发商原本有限的资金大部分用到拿地方面,提前确保了出让土地的收益安全,却可能使开发商因资金紧张,开发进度进一步降低。 而且,在“地王”不断涌现的大背景下,动辄上亿元的土地,没有实力的开发商根本没有竞争力,在首次缴款比例提高后,这些开发商被淘汰出局,进一步减少了房屋供应能力——小的开发商是这个市场的必要补充。同时,行业的垄断性加强, 房价 会进一步上涨——中国油价高于美国等西方发达国家,就是垄断导致的必然结果。如今,这种垄断正在快速向房地产领域蔓延。 另一方面,许多供应到市场中的商品房被炒房者囤积起来,人为减少了市场供应,是催生 房价 上涨的一个重要原因。二手房转让,营业税征免时限由2年恢复到5年,增加了流动成本,而这些成本在房屋供应不能增加的情况下,很容易转嫁到民众身上。而且,流动性的降低,也会导致房屋实际供应量的下降。 显然,这些重拳并不能真正抑制 房价 的上涨,原因在于,这些重拳都首先在悄悄确保的收益不减少,高 房价 是地方、开发商、银行、炒房者利益共同推动的结果,作为获取主要收益的一个主体,地方必须带头压低地价,才能够理直气壮地挤压房产商的暴利,否则,在各方利益都不减少的情况下,出台的任何希望 房价 下跌的措施,都将成为空谈。 房市调控重拳必须打到点子上,那就是,打到利益上,打到供应环节上,否则,花拳绣腿耍得再好看也难有效果,更有可能, 房价 还被“重拳”打得越来越高。 后记: 我对避开根源的调控措施抑制 房价 已经不抱任何幻想。 《通货膨胀早已在我们身边(兼谈 房价 )》一文是我对未来 房价 趋势 走势最明确的分析: 在综合这些年的大量数据及政策信息后,我得出结论:能够容忍的中国 房价 的最大跌幅应在 20 %以内,时间应在 10 个月以内。超出这个极限,就必然出台救房地产的政策。 20 08年, 房价 刚刚步入下跌轨道不久,系列房地产救市政策的出台就是最好的证明。 因此,除非有能够替代房地产解决地方财政缺口的产业, 房价 虽然会有调整,但在这只看得见的手的推动下,大 趋势 仍是上涨,会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止,即崩盘为止。 当下中国最大的问题是,开发商等强势既得利益集团的势力越来越强大,他们已经能够直接影响一些政策的出台。公众经常可以看到一些权力部门的高官(对政策出台有决定作用)与开发商勾肩搭背在一起,宛如同志。在这种情况下,官商勾结之网如何能够打开呢?谁来打开呢? 我认为: 房价 是长是跌已经是人们现在关注以及争论的一个焦点,我觉得每次在出台一些政策后,虽然市场是有些暂时的低迷,但是过后会有个报复性的上涨,从08年就是,当人们还觉得08年底09年初 房价 会降到个能接受的价位的时候,不曾想 房价 在不经意间就起来了,而且是报复性的上涨,让人还没有回过神来就已经跟不上脚步了,很多人都后悔没有在年底年初的时候把握住机会,所以我想不管是一时的调整能下来多少,长远看 房价 还是要涨的,只能自己去把握机会了
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